Diện tích thông thủy, tim tường là gì? Cách tính như thế nào?

Bất kỳ ai khi đi mua nhà cũng đều nghe đến “diện tích thông thủy” và “diện tích tim tường”. Về cơ bản, đây đều là cách tính diện tích của một căn hộ chung cư, nhưng sự khác nhau giữa 2 cách tính này như thế nào, không phải ai cũng hiểu rõ. Hãy cùng HALANDER tìm hiểu về 2 loại diện tích cũng như cách tính trong bài viết này.

Diện tích thông thủy là gì?

“Thông thủy” nghĩa là dòng nước được lưu thông. Diện tích thông thủy (NSA – Net Saleable Area) có thể hiểu là phần diện tích mà dòng nước có thể lưu thông, lan tỏa. Như vậy, diện tích thông thủy sẽ chỉ gồm phần bên trong căn hộ chung cư, tường ngăn giữa các phòng và ban công (logia), KHÔNG bao gồm tường bao quanh, tường ngăn cách giữa các căn hộ, cột chịu lực và hộp kỹ thuật.

Theo bản vẽ trên, diện tích thông thủy được tính như sau: NSA = (a x b) + (c x d) – (Σ e + f)

Trong đó:

• a: chiều dài căn hộ
• b: chiều rộng căn hộ
• c: chiều rộng ban công
• d: chiều dài ban công
• e: diện tích cột chịu lực
• f: diện tích hộp kỹ thuật

Tại Việt Nam, diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích sử dụng hay diện tích trải thảm. Đồng thời, đây cũng là cách đo diện tích duy nhất được áp dụng kể từ sau Thông tư 03/2014/TT-BXD được Bộ Xây Dựng ban hành vào tháng 2/2014. Hiện tại, diện tích được ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và khách hàng, hoặc trên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) chính là diện tích thông thủy.

Diện tích tim tường là gì?

Trái ngược với diện tích thông thủy, diện tích tim tường (GSA – Gross Saleable Area) được đo từ tâm của tường nhà, bao gồm cả tường bao quanh, tường ngăn cách giữa các căn hộ và cột chịu lực, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Tại cùng một căn hộ chung cư, diện tích tim tường thường lớn hơn diện tích thông thủy khoảng từ 5 – 10%. Đây là điều không cần phải bàn cãi, vì diện tích tim tường bao gồm cả diện tích thông thủy và phần tường bao quanh căn hộ, cột chịu lực, hộp kỹ thuật…

Do vậy, đơn giá/m2 khi tính theo diện tích tim tường thấp hơn nhiều so với tính theo diện tích thông thủy, tạo cho người mua nhà cảm giác căn hộ có giá rẻ hơn. Điều này sẽ có lợi cho chủ đầu tư khi quảng cáo dự án, nhưng lại không có lợi cho người mua nhà, bởi dễ hiểu sai giá trị thực của căn hộ. Chưa kể, nếu tính theo diện tích tim tường, phí dịch vụ người mua phải trả hàng tháng còn tăng lên thêm một khoản, bởi diện tích tính phí lớn hơn trong khi diện tích sử dụng vẫn như vậy.

Cách tính nào có lợi hơn?

Có thể thấy, cách tính theo diện tích thông thủy mang đến nhiều lợi thế hơn cho người mua nhà, bởi giá bán & phí dịch vụ phải trả hàng tháng thấp hơn. Tuy nhiên, nếu xét trên khả năng thực thi quyền sở hữu và hạn chế tranh chấp giữa các chủ căn hộ, cách tính theo tim tường lại là phương án hợp lý nhất.

Thực tế cho thấy, khoảng không gian đậm đặc bên trong các bức tường không hẳn là không bao giờ được sử dụng. Đối với những bức tường ngăn cách giữa các căn hộ không phải tường chịu lực, người ta có thể khoan đục, khoét lõm vào để gắn vào các kết cấu phụ trợ để nâng đỡ kệ tủ hay những bức phù điêu trang trí… Do vậy, tính theo tim tường sẽ xác định rõ ranh giới thực thi quyền sở hữu của chủ căn hộ, còn tính theo thông thủy lại không làm được điều này.

Như vậy, cả 2 cách tính diện tích đều có những ưu và nhược điểm riêng. Tuy nhiên, kể từ năm 2014, Bộ Xây Dựng đã thống nhất tính theo thông thủy, người mua nhà không còn được quyền lựa chọn cách đo diện tích. Hiện tại, diện tích tim tường chủ yếu được các chủ đầu tư cung cấp như một thông tin bổ sung bên cạnh diện tích thông thủy. Liệu rằng trong tương lai có sự thay đổi hay không, chúng ta hãy cùng chờ đón xem.